Les nouvelles règles concernant la performance énergétique des logements loués

Le 25.08.2022 par Maître Marie-Laure FILLY

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La loi Climat du 22 août 2021 a introduit des mesures progressives qui contraignent les propriétaires de logements mal isolés (dits « passoires thermiques ») à réaliser des travaux s’ils souhaitent continuer à proposer le logement à la location.

Pour vérifier la nature de l’isolation du logement, vous pouvez consulter le diagnostic de performance énergétique qui est obligatoire en cas de vente ou de location d’un logement. Ce DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.

Le calendrier des interdictions

• 24 août 2022 : interdiction d’augmenter les loyers des logements classés F ou G. Cette interdiction s’applique aussi bien les nouveaux contrats qu’aux contrats en cours, renouvelés ou tacitement reconduits.

• 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements dont la consommation excède 450 kilowattheures/m²/an (soit une grosse partie des logements de classe G). Attention, cette interdiction ne concerne pas les baux en cours, mais seulement les nouvelles locations.

• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements de classe G, même en cas de renouvellement de bail (exprès ou tacite).

• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements de classe F.

• 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements de classe E.

* En outre-mer, cette interdiction est fixée à partir de janvier 2028 pour les logements classés G et à partir de janvier 2031 pour ceux classés F.

Le niveau de performance énergétique deviendra un critère de décence du logement

Pour rappel, pour être mis en location à usage de résidence principale du locataire, un logement, qu’il soit vide ou meublé, doit être décent.

Tout bailleur est tenu « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. » comme le dispose l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Les logements qui seront interdits à la location selon le calendrier précité seront ainsi progressivement considérés automatiquement comme indécents au regard de la loi.

Quels recours contre le bailleur ?

Si le locataire réalise que son logement ne respecte pas ces nouvelles règles, il disposera d’un recours contre son bailleur et pourra alors exiger de lui qu’il effectue des travaux.

Il convient tout d’abord de faire une demande amiable de travaux, par lettre recommandée avec accusé de réception.

À défaut d’accord amiable ou à défaut de réponse du propriétaire, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation (non obligatoire), puis le juge afin de contraindre son bailleur à réaliser ces travaux.

Le juge pourra en fonction de l’affaire :

- Baisser le loyer en conséquence,

- Condamner le bailleur à verser des dommages et intérêts au locataire,

- Astreindre le bailleur à réaliser des travaux,